Φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, οι αγοραστές υποχρεούνται να καταβάλουν είτε φόρο μεταβίβασης είτε ΦΠΑ. Οι ίδιοι κανόνες ισχύουν ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο αγοράζεται από ιδιώτη ή εταιρεία. Ο τύπος και το ποσοστό του φόρου εξαρτώνται από τη φύση του ακινήτου.

ΦΠΑ (Φόρος Προστιθέμενης Αξίας): Εάν το ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί ή αν η άδεια οικοδομής εκδόθηκε μετά την 1η Ιανουαρίου 2006, εφαρμόζεται ΦΠΑ με συντελεστή 24%. Ωστόσο, ακίνητα για τα οποία εκδόθηκαν άδειες οικοδομής μετά την 1η Ιανουαρίου 2006, συμπεριλαμβανομένων των νεόδμητων διαμερισμάτων, απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025.Φόρος Μεταβίβασης: Για ακίνητα που δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ, ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει φόρο μεταβίβασης 3,09% επί της υψηλότερης αξίας μεταξύ της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου ή της τιμής αγοράς (με 3% φόρο μεταβίβασης και επιπλέον 0,09% δημοτικό φόρο). Ο αγοραστής πρέπει να πληρώσει αυτόν τον φόρο πριν ολοκληρωθεί η συναλλαγή, και τα έγγραφα πληρωμής πρέπει να παρουσιαστούν στον συμβολαιογράφο εκ των προτέρων.

Εκτός από τον φόρο αγοράς, οι αγοραστές θα πρέπει να προϋπολογίσουν και επιπλέον έξοδα όπως συμβολαιογράφος, καταχώριση, νομικές αμοιβές και προμήθειες μεσιτών ακινήτων.

Φόροι Κατοχής Ακινήτου στην Ελλάδα

ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων)

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ετήσιος φόρος ακινήτων που εισήχθη την 1η Ιανουαρίου 2014 και ισχύει για φυσικά και νομικά πρόσωπα. Αποτελείται από δύο μέρη: το κύριο μέρος και το επιπλέον μέρος. Ο συντελεστής για το κύριο μέρος κυμαίνεται από 2 έως 16 €/τ.μ., ανάλογα με παράγοντες όπως η έκταση, η αντικειμενική αξία και η ηλικία του ακινήτου.

Για νομικά πρόσωπα υπάρχει επιπλέον φόρος 5,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Μειωμένοι συντελεστές 1% της αντικειμενικής αξίας μπορεί να ισχύουν εάν το ακίνητο χρησιμοποιείται για επαγγελματικούς σκοπούς.

Ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου, υπάρχει επίσης δημοτικός φόρος ακινήτων, που κυμαίνεται από 0,025% έως 0,035%. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες πληρώνουν τέλη για υπηρεσίες όπως αποκομιδή απορριμμάτων, καθαρισμό δημόσιων χώρων και φωτισμό.

Από το 2025, θα εφαρμοστεί μείωση 20% στον φόρο ΕΝΦΙΑ για ακίνητα που είναι ασφαλισμένα έναντι φυσικών καταστροφών (π.χ. πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρα) με φορολογητέα αξία έως 500.000 €, εφόσον η ασφάλιση ήταν ενεργή τουλάχιστον τρεις μήνες τον προηγούμενο χρόνο.
Ειδικός Φόρος Ακινήτων (SRET)

Ο Ειδικός Φόρος Ακινήτων (SRET) επιβάλλεται με συντελεστή 15% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου για εταιρείες που κατέχουν ελληνικά ακίνητα. Οι εταιρείες μπορούν να επωφεληθούν από φοροαπαλλαγή αν αποκαλύψουν τα ονόματα των δικαιούχων τους και καταχωρήσουν τους ελληνικούς ΑΦΜ ή αν τα ενεργά τους εισοδήματα υπερβαίνουν τα παθητικά.

Φόρος Εισοδήματος από Ενοίκια

Ο συντελεστής φόρου για τα εισοδήματα από ενοίκια διαφέρει ανάλογα με το αν το εισόδημα προέρχεται από φυσικό πρόσωπο ή εταιρεία.

Για φυσικά πρόσωπα, τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται ανάλογα με το ποσό: €0–€12.000: 15% €12.001–€35.000: 35% €35.001–€40.000: 37% Άνω των €40.000: 45%

Τα έξοδα συντήρησης του ακινήτου (εκτιμώμενα στο 5%) μπορούν να αφαιρεθούν από τη φορολογική βάση.

Για εταιρείες, τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται με εταιρικό συντελεστή 22%, ενώ τα έξοδα συντήρησης του ακινήτου εκπίπτουν πλήρως.

Από το 2025, τα μακροχρόνια ενοικιαζόμενα σπίτια δικαιούνται τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος. Το ακίνητο πρέπει:

Να μην είναι μεγαλύτερο από 120 τ.μ.
Να έχει μισθωθεί για τουλάχιστον τρία χρόνια μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2025
Να έχει δηλωθεί κενό ή να έχει χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνιες μισθώσεις τα προηγούμενα χρόνια

Φόροι κατά την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα

Ο φόρος κεφαλαιακών κερδών από πώληση ακινήτου εφαρμόζεται διαφορετικά σε φυσικά και νομικά πρόσωπα.

Για φυσικά πρόσωπα, ο φόρος κεφαλαιακών κερδών δεν επιβάλλεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, εφόσον ο πωλητής δεν πωλήσει περισσότερα από δύο ακίνητα εντός δύο ετών και η πώληση δεν θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα.
Εάν η πώληση θεωρηθεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, ο φόρος εξαρτάται από το ποσό: €0–€20.000: 15% €20.001–€30.000: 29% €30.001–€40.000: 37% Άνω των €40.000: 45%
Ο φόρος κεφαλαιακών κερδών για εταιρείες είναι 22%, υπολογιζόμενος βάσει του κέρδους από την πώληση (η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της αξίας του ακινήτου στον ισολογισμό της εταιρείας).

Φόρος κληρονομιάς στην Ελλάδα

Ο φόρος κληρονομιάς στην Ελλάδα καθορίζεται από την αξία του κληρονομημένου ακινήτου και τη σχέση μεταξύ του θανόντος και του κληρονόμου. Οι συντελεστές κυμαίνονται από 1% έως 40%, με το βασικό ποσό να απαλλάσσεται ανάλογα με τη σχέση.

Κατηγορία Α (σύζυγοι, παιδιά, εγγόνια, γονείς): Τα πρώτα €150.000 απαλλάσσονται. Τα ποσά πάνω από €150.000 φορολογούνται με 1%–10%, με υψηλότερους συντελεστές για μεγαλύτερες κληρονομιές.
Κατηγορία B (άλλα στενά συγγενικά πρόσωπα): Τα πρώτα €30.000 απαλλάσσονται. Τα ποσά πάνω από €30.000 φορολογούνται με 5%–20%.
Κατηγορία C (άλλοι συγγενείς): Τα πρώτα €6.000 απαλλάσσονται. Τα ποσά πάνω από €6.000 φορολογούνται με 20%–40%.

Jeder Erbe kann bis zu 150.000 € erhalten, ohne Erbschaftsteuer zu zahlen, wenn er zur Kategorie A gehört.

Dieser Überblick über Steuern für Immobilienbesitzer, Käufer und Verkäufer in Griechenland sollte ausländischen Investoren helfen, die aktuelle Lage zu verstehen und entsprechend zu planen. Stellen Sie sicher, dass Sie über Änderungen der Steuergesetze informiert bleiben, insbesondere über die für die kommenden Jahre vorgesehenen Befreiungen und Reduzierungen.

πηγή.https://www.dnews.gr/eidhseis/news-in-english/511451/greece-s-real-estate-transfer-tax-deadlines-process-and-payment